Operat szacunkowy

Dodano: 17.01.2023 przez Ilona Rak-Basińska

Operat szacunkowy

Poniżej znajdziesz opis zagadnień i odpowiedzi na pytania:

Co to jest operat szacunkowy?
Kto sporządza operat szacunkowy?
Co zawiera operat szacunkowy?
Jak długo ważny jest operat szacunkowy?
Aktualizacja operatu czy potwierdzenie aktualności operatu?
Źródła danych do operatu szacunkowego
Kto ocenia operat szacunkowy (ocena prawidłowości operatu szacunkowego)?
Kto może mieć wgląd do operatu szacunkowego?

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest to sporządzona na piśmie opinia o wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Kto sporządza operat szacunkowy?

Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Co zawiera operat szacunkowy?

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) Określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) Określenie celu wyceny;

Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.

3) Podstawę formalną wyceny nieruchomości

4) Źródła danych o nieruchomości;

5) Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, w tym data oględzin nieruchomości;

6) Opis stanu nieruchomości;

7) Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

8) Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

9) Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

10) Wynik wyceny – przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.

11) Klauzule – w operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.

12) Załączniki – do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

13) Podpis rzeczoznawcy majątkowego –operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników.

Aktualizacja operatu szacunkowego czy potwierdzenie aktualności?

Potwierdzenie aktualności operatu

Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Dodatkowo do operatu szacunkowego załącza się analizę potwierdzającą, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach. Chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników.

Aktualizacja operatu

Jeżeli zatem nie nastąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych lub innych czynników można potwierdzić aktualność operatu. Potwierdzenie aktualności operatu NIE jest aktualizacją operatu. O aktualizacji operatu można mówić w przypadku gdy nastąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych lub innych czynników i / lub wymagana jest znajomość nowej, aktualnej wartości nieruchomości. Aktualizacja operatu polega na wykonaniu w całości nowego operatu szacunkowego. Aktualizacja operatu jest pojęciem potocznym, w rzeczywistości jest to wykonanie kolejnego operatu szacunkowego dla tej samej nieruchomości, z określeniem wartości nieruchomości wg stanu i cen na inną niż w pierwotnym operacie, aktualną datę.

Dane o nieruchomościach wykorzystywane w operacie szacunkowym

Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów.

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

księgach wieczystych;
katastrze nieruchomości;
ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;
rejestrach zabytków;
tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych;
planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;
wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;
umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego;
świadectwie charakterystyki energetycznej.

Źródło danych o cenach transakcyjnych

Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Jak ustalić obszar badanego rynku?

Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.

Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości. Jednak w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.

W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne lub braku stawek czynszu uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości.

Ocena prawidłowości operatu szacunkowego czyli kto ocenia operat szacunkowy?

Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;
w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.

Kontroperat w wycenie nieruchomości

Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

W/w przepisy, dotyczące oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową oraz sądowy wniosek o weryfikację operatu, stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

Kto może mieć wgląd do operatu szacunkowego?

Jednostka sektora finansów publicznych lub inny podmiot, który w zakresie, w jakim wykorzystuje środki publiczne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych lub dysponuje nimi, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, są obowiązani umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.

Blog