Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca...
Oględziny nieruchomości
Realizacja wyceny nieruchomości podzielona jest na kilka etapów. Jednym z ważnych etapów wyceny jest wykonanie oględzin nieruchomości. W zależności od rodzaju nieruchomości, zakresu wyceny oraz dostępnych dokumentów oględziny poszczególnych nieruchomości mogą nieznacznie różnić się od siebie. Standardowo jednak oględziny przebiegają według opisanego poniżej schematu.
Oględziny nieruchomości czy wizja na nieruchomości?
Zanim przejdziemy do opisu przebiegu oględzin ustalmy prawidłowe nazewnictwo. Oprócz sformułowania oględziny nieruchomości w praktyce spotyka się również określenia: wizja lokalna lub rzadziej lustracja, a nawet ogląd. W przepisach prawa dotyczących wyceny nieruchomości nie narzucono wymogów dotyczących nazewnictwa. Należy jednak zaznaczyć, że pojęcie “oględziny” jako jedyne z wyżej wymienionych określeń zostało zastosowane w przepisach prawa, a dokładniej w art. 207 Kodeksy postępowania karnego: “ W razie potrzeby dokonuje się oględzin miejsca, osoby lub rzeczy”. Ponad to pojęcie “oględzin” jest szeroko stosowane w prawie. Pozostałe sformułowania nie są opisane w przepisach, przynajmniej w sensie zbliżonym do weryfikacji i badania miejsca. Pojęcia te są za to często stosowane w zupełnie innych sytuacjach, często odległych od rynku nieruchomości. W związku z czym można uznać, że rzeczoznawca ma umocowanie prawne do stosowania pojęcia “oględzin nieruchomości” jednak pozostałe określenia, mimo iż mogą budzić skojarzenia skrajnie odległe od nieruchomości, nie są zabronione.
Jak przebiegają oględziny nieruchomości?
Etap oględzin nieruchomości jest nieodzownym elementem procesu wyceny nieruchomości. W ustalonym wcześniej terminie rzeczoznawca majątkowy przyjeżdża na nieruchomości, która ma być przedmiotem wyceny. Rzeczoznawca zaznajamia się z nieruchomością na zasadzie “od ogółu do szczegółu”.
Weryfikacja lokalizacji i otoczenia nieruchomości
Weryfikowana jest nie tylko sama nieruchomość, ale również jej lokalizacja ogólna np. odległość od dużych ośrodków miejskich, położenie na terenie miejscowości np. centrum, strefa pośrednia lub strefa peryferyjna miejscowości, a także poziom urbanizacji oraz rodzaj bezpośredniego sąsiedztwa np. zabudowa mieszkaniowa, tereny niezabudowane lub zabudowa usługowa o wysokim stopniu urbanizacji. W trakcie oględzin weryfikowane są ewentualne uciążliwości w otoczeniu np. w przypadku zabudowy mieszkaniowej może to być bezpośrednie sąsiedztwo wysypiska śmieci lub słupów elektroenergetycznych najwyższych napięć. Ten etap oględzin nieruchomości, rzeczoznawca może wykonać sam, bez obecności właściciela nieruchomości, ponieważ analiza sąsiedztwa i otoczenia nie wymaga wejścia na teren wycenianej nieruchomości. Wyjątek mogą stanowić sytuacje gdy ocena bezpośredniego sąsiedztwa jest możliwa tylko z terenu wycenianej nieruchomości.
Weryfikacja nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny
W następnym kroku rzeczoznawca ogląda nieruchomość, która ma być przedmiotem wyceny. Weryfikuje czy zakres wyceny jest zgodny z wcześniejszymi ustaleniami z klientem. W sytuacji gdy wycenie ma podlegać dom jednorodzinny rzeczoznawca weryfikuje czy na działce znajdują się inne zabudowania np. drugi budynek mieszkalny, garaż wolnostojący, budynek gospodarczy itp. Jeżeli na nieruchomości znajdują się dodatkowe obiekty sprawdzane jest czy są one trwale związane z nieruchomością.
W trakcie oględzin nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sprawdza także takie parametry nieruchomości jak zagospodarowanie terenu (czy teren jest utwardzony, ogrodzony, zagospodarowany zielenią ozdobną itp.) oraz parametry zabudowań: rodzaj i wielkość budynków, liczba kondygnacji, forma architektoniczna, położenie w obrębie działki.
Ważnym etapem oględzin jest weryfikacja stanu technicznego nieruchomości, zużycia technicznego zabudowań oraz standardu wykończenia wnętrz. Ocena stanu technicznego i standardu dokonana przez rzeczoznawcę nie jest tożsama z wykonaniem ekspertyzy stanu technicznego.
Weryfikacja dokumentacji
W trakcie oględzin weryfikowana jest również zgodność dokumentacji nieruchomości ze stanem faktycznym oraz identyfikowane są różnice. Różnice w dokumentacji w stosunku do stanu faktycznego nie dyskwalifikują nieruchomości z wyceny, ale muszą zostać opisane w operacie szacunkowy, tak aby odbiorca wyceny np. analityk w banku w procesie przyznawania kredytu hipotecznego nie miał wątpliwości z czego wynikają te różnice i czy mają one wpływ na wartość nieruchomości.
Pomiar nieruchomości i dokumentacja zdjęciowa
Czasami w trakcie oględzin nieruchomości wymagane jest wykonanie pomiaru budynku lub pomiaru uzupełniającego niektórych elementów nieruchomości. Pomiaru dokonuje się za pomocą dalmierza laserowego lub innych przyrządów pomiarowych.
W trakcie oględzin rzeczoznawca wykonuje dokumentację fotograficzną nieruchomości, którą zamieszcza w operacie, aby potwierdzić przyjęte parametry nieruchomości, w tym stan i standard. Rzeczoznawca może sporządzić protokół z oględzin nieruchomości, w którym zawarty będzie opis nieruchomości i załączyć go do operatu szacunkowego.
Co dzieje się po oględzinach nieruchomości?
Po wykonaniu oględzin nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przechodzi do kolejnego etapu wyceny nieruchomości tj. analizy rynku oraz sporządzenia operatu szacunkowego. Tutaj możesz przeczytać co to jest operat szacunkowy i jakie treści zawiera?
Czytaj także...
Metoda porównywania parami w podejściu porównawczym
W metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, kolejno z...
Oględziny nieruchomości
Etap oględzin nieruchomości jest nieodzownym elementem procesu wyceny nieruchomości. Podczas oględzin nieruchomości...
Czy studia podyplomowe „wycena nieruchomości” są potrzebne żeby zostać rzeczoznawcą majątkowym?
Obowiązek, ukończenia studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości nie dotyczy osoby, która...
Zapraszam do współpracy
Zadzwoń
lub napisz