Metodę kosztów likwidacji stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli części składowe...
Metoda korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym
W podejściu porównawczym wyróżnia się trzy metody wyceny nieruchomości:
- metodę porównywania parami
- metodę korygowania ceny średniej
- metodę analizy statystycznej rynku.
Na rynkach rozwiniętych, na których odnotowuje się dużą liczbę transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wyceny można zastosować metodę korygowania ceny średniej. W metodzie tej wymagana jest znajomość co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych (przyjmuje się, że minimum 11). Poniżej opisano procedurę postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej do wyceny nieruchomości.
Metoda korygowania ceny średniej
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się, z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
Metoda korygowania ceny średniej- procedura postępowania
Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej zgodnie z Notą interpretacyjną “Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości” została opisana poniżej.
I. Zbiór nieruchomości podobnych
Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Zbiór ten stanowić będzie podstawę wyceny nieruchomości.
Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania.
Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, m2 powierzchni budynku, m3 kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być cała nieruchomość.
II. Aktualizacja cen
Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny tj. uwzględnienie trendu czasowego (spadki, wzrosty, stabilizacja)
III. Cechy rynkowe
Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.
Na podstawie analizy rynku ustala się cechy rynkowe. Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in.:
- lokalizacja np. położenie względem centrum miasta
- właściwości fizyczne np. wielkość, powierzchnia,
- właściwości techniczno-użytkowe np. stan techniczny, standard
- właściwości prawne np. rodzaj prawa do nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste)
Cechy rynkowe wpływają w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.
IV. Wagi cech rynkowych
Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych.
Wagą cechy może być jej procentowy udział w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Nie wyklucza się innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny.
Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając:
- wynik analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości
- analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych
- badanie i / lub obrersrwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
- inny wiarygodny sposób.
V. Skala ocen
Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Skalę ocen danej cechy określa się podobnie jak wielkość wpływu cech rynkowych uwzględniając:
- wynik analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości
- analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych
- badanie i / lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
- inny wiarygodny sposób.
VI. Charakterystyka wycenianej nieruchomości
Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cechy najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen.
W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami.
W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych.
VII. Obliczenie ceny średniej
Obliczenie ceny średniej Cśr ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej i ceny maksymalnej.
VIII. Charakterystyka nieruchomości o cenach skrajnych
Charakterystyka nieruchomości o cenach skrajnych tj. podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej Cmin i nieruchomości o cenie maksymalnej Cmax, z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
IX. Obliczenie granic sumy współczynników
Obliczenie:
- dolnej granicy – Cmin / Cśr
- górnej granicy – Cmax / Cśr
sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych
X. Obliczenie wielkości współczynników korygujących
Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości, z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax].
Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.
XI. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości
Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
Wj = ∑Ui x Cjśr
gdzie:
Wj – wartość jednostkowa nieruchomości
∑Ui – suma współczynników korygujących
Cjśr – cena średnia ze zbioru cen transakcyjnych
XII. Współczynnik korekcyjny "K"
Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej można dodatkowo zastosować współczynnik korekcyjny “K” z przedziału 0,90-1,10. Współczynnik korekcyjny, zwany też współczynnikiem eksperckim, może być uwzględniony wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach np. gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnienie współczynnika korekcyjnego K powinno być w każdym przypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli.
XII. Obliczenie wartości nieruchomości
Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
W = Wj x P x K
gdzie:
W – wartość rynkowa nieruchomości
Wj – wartość jednostkowa nieruchomości
P – liczba jednostek porównawczych
K – współczynnik korekcyjny
Więcej o podejściu porównawczym w artykule „Na czym polega podejście porównawcze w wycenie nieruchomości?”
Metoda korygowania ceny średniej - odejścia od noty
Zasad wyceny przedstawionych w Nocie interpretacyjnej “Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości” i opisanych powyżej, nie należy traktować jako jedynych możliwych do zastosowania przy wykorzystaniu podejścia porównawczego. Przedstawione rozwiązania nie obejmują także wszystkich sytuacji, z jakimi może spotkać się rzeczoznawca majątkowy podczas wyceny.
Czytaj także...
Technika kapitalizacji prostej w wycenie nieruchomości
Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego...
Technika dyskontowania strumieni dochodów (DCF) w wycenie nieruchomości
Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę...
Oględziny nieruchomości
Etap oględzin nieruchomości jest nieodzownym elementem procesu wyceny nieruchomości. Podczas oględzin nieruchomości...
Zapraszam do współpracy
Zadzwoń
lub napisz