Cele wyceny czyli po co wycenia się nieruchomości?

Dodano: 07.03.2023r. przez Ilona Rak-Basińska

Cele wyceny czyli po co wycenia się nieruchomości?

W wcześniejszych publikacjach wspominałam kim jest i co robi rzeczoznawca majątkowy, jak zostać rzeczoznawcą majątkowym, co to jest i co zawiera operat szacunkowy, a także jak wycenia się nieruchomości i jakie są etapy wyceny, a jakie są cele wyceny?

Po co wycenia się nieruchomości? W tym artykule postaram się odpowiedzieć na pytanie: jakie mogę być cele wyceny nieruchomości?

Niniejszy artykuł ten jest zapowiedzią i wstępem do całego cyklu, w którym postaram się opisać poszczególne cele wyceny, z omówieniem tematu i przykładami z życia wziętymi (case study).

Po co wycenia się nieruchomości mieszkaniowe (cele wyceny)?

Głównym celem wyceny nieruchomości mieszkaniowych jest zabezpieczenia wierzytelności kredytowej tzn. wycena na potrzeby kredytu na zakup mieszkania lub domu, ale także pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na nieruchomości.

Innym celem wyceny domu, mieszkania czy działki jest sprzedaż, gdy właściciel zastanawia się za ile wystawić swoją nieruchomość na sprzedaż lub negocjacje, gdy kupujący zastanawia się nad faktyczną wartością rynkową nieruchomości którą planuje nabyć. Wyceny są również elementem procesu podziału majątku, zniesienia współwłasności, rozliczeń majątkowych np. przy rozwodach, spadkach, podatkach od darowizn itp.

Po co wycenia się nieruchomości komercyjne (cele wyceny)?

Wycenę nieruchomości komercyjnej wykonuje się najczęściej na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności kredytowej tzn. na potrzeby kredytu na zakup, ale także w przypadku pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na nieruchomości.

Wycenę nieruchomości komercyjnych wykonuje się również dla potrzeb aportu do spółki, dla potrzeb księgowych, sprawozdań finansowych czy skarbowo-podatkowych lub innych potrzeb wewnętrznych.

Wycena nieruchomości stanowi część wyceny całego przedsiębiorstwa. Nieruchomość może stanowić przecież część majątku firmy.

Wycena nieruchomości komercyjnych może być także elementem procesu sprzedaży lub negocjacji ceny, ale również podziału majątku, zniesienia współwłasności, rozliczeń majątkowych czy dla potrzeb przeprowadzenia procesu upadłości np. przez syndyka.

Cele wyceny nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym zawsze musi wskazać cel wyceny. Wymóg wskazania celu wyceny wynika z przepisów prawa, a w szczególności z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co powinien zawierać operat szacunkowy, poza wskazaniem celu wyceny, przeczytasz w artykule „operat szacunkowy”.

Cele wyceny nieruchomości czyli po co wycenia się nieruchomości?

pod kredyt (zabezpieczenie kredytu hipotecznego lub pożyczki hipotecznej)
dla celu sprzedaży
dla potrzeb negocjacji ceny kupna/sprzedaży
dla potrzeb rozliczeń między małżonkami przy rozwodach
w celu rozliczeń nakładów poczynionych na nieruchomości np. przez małżonków w trakcie trwania małżeństwa
dla potrzeb rozliczeń majątkowych między spadkobiercami
dla potrzeb zniesienia współwłasności nieruchomości
dla potrzeb podatku od spadku
dla potrzeb naliczenia podatku od darowizny
dla potrzeb odrolnienia nieruchomości (wyłączenie z produkcji rolnej)
dla potrzeb odlesienia nieruchomości (wyłączenie z produkcji leśnej)
dla potrzeb hipotek odwróconych
dla potrzeb wyliczenia służebności osobistej
dla potrzeb wyliczenia służebności gruntowej, przesyłu
dla potrzeb skarbowo-podatkowych
dla celów księgowych np. w celu określenia wartości początkowej
dla potrzeb aportu do spółki
jako element wyceny przedsiębiorstwa (wycena składników majątkowych przedsiębiorstwa)
dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej
dla potrzeb naliczenia opłaty planistycznej (renta planistycznej)
ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu
dla potrzeb aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
dla potrzeb ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości np. na potrzeby budowy drogi ekspresowej
dla potrzeb ustalenia odszkodowania za szkody na nieruchomości np. podczas budowy linii elektroenergetycznych
dla potrzeb ubezpieczenia nieruchomości
w celu ustalenia stawek czynszu najmu
dla potrzeb prowadzonego procesu upadłościowego np. przez syndyka

Dlaczego rzeczoznawca pyta o cel wyceny?

Kiedy kontaktujemy się z rzeczoznawcą majątkowym w celu wyceny nieruchomości często pada pytanie „do czego potrzebna jest wycena”. Pytanie o cel wyceny nie jest wyrazem nadmiernej ciekawości rzeczoznawcy, a wynika z wcześniej przytoczonych przepisów prawa. Przepisy te obligują rzeczoznawcę do zawarcia informacji o celu wyceny w operacie szacunkowym. Ponad to cel wyceny ma wpływ na sposób wyceny. Cel wyceny jest jednym z czynników determinujących przyjęte podejście, metodę i technikę wyceny. Więcej o sposobach wyceny przeczytasz w artykule „Jak wycenia się nieruchomości?”.