Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta...
Odrolnienie działki - procedura krok po kroku
Odrolnienie działki oznacza zmianę użytkowania gruntów rolnych na cele inne niż rolnicze. Innymi słowy odrolnienie to przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną. Odrolnienie jest pojęciem często używanym, jednak w przepisach prawa używane jest pojęcie “wyłączenie gruntu z produkcji rolnej”. Odrolnienie jest często wymagane, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Co za tym idzie jest wymagane do rozpoczęcia budowy. Odrolnienie może także dotyczyć istniejących zabudowań w celu rozpoczęcia ich nierolniczego użytkowania. W dalszej części opisuję krok po kroku procedurę odrolnienia gruntów. Odpowiadam też na najczęstsze pytania związane z odrolnieniem: jakie grunty podlegają opłacie za odrolnienie, jak przebiega procedura odrolnienia działki krok po korku. Najpierw jednak opiszę dlaczego tak właściwie należy płacić za odrolnienie gruntów?
Dlaczego trzeba płacić za odrolnienie gruntów?
Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej jest zwykle traktowane jako decyzja trwała. Inwestorzy, którzy chcą przeznaczyć te tereny na cele inwestycyjne, są zobowiązani do wpłacania należności i rocznych opłat na wyodrębniony rachunek bankowy. Rachunek ten zarządzany jest przez zarządy województw. Wpłacone środki są później wykorzystywane na rekultywację gruntów, odkamienianie, zapobieganie erozji gleby i ulepszanie dróg dojazdowych do gruntów rolnych, w celu poprawy warunków produkcji rolniczej i rekompensaty szkód wyrządzonych w wyniku zabudowy na gruntach o wysokiej jakości. Taka polityka ma zachęcać inwestorów do wybierania słabszych klas gruntów, które nie wymagają ponoszenia opłat za odrolnienie tzn. nie jest konieczne wpłacania opłat i należności rocznych.
Jakie grunty wymagają odrolnienia?
Wymóg uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej dotyczy przede wszystkim gruntów na których występują:
- użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczane do klas I, II, III, IIIa, IIIb
- użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia organicznego, zaliczane do klas IV, IVa, IVb, V, VI.
Zgodnie z przepisami prawa również następujące grunty wymagają uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej:
- grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa
- grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu
- grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych
- grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi
- grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych
- grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi
- grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa
- grunty torfowisk i oczek wodnych
- grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
Decyzja zezwalająca na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej dotyczy przede wszystkim:
-użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczanych do klas I, II, III, IIIa, IIIb
-użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, zaliczanych do klas IV, IVa, IVb, V, VI.
A co z odrolnieniem użytków klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonymi z gleb pochodzenia mineralnego?
Ogólnie przyjętą zasadą jest, że grunty rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI nie wymagają wyłączenia z produkcji rolniczej. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady.
Wyłączenie z produkcji rolnej gruntów klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego jest niezbędne w następujących przypadkach:
- pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa
- pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu
- pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych
- parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi
- rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych
- pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi
- zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa
- torfowisk i oczek wodnych
- pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
Ogólnie przyjętą zasadą jest, że grunty rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI nie wymagają wyłączenia z produkcji rolniczej. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady.
Jak wygląda procedura odrolnienia działki?
Przed rozpoczęciem budowy domu na terenie rolnym należy najpierw zmienić jego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli natomiast nie obowiązuje taki plan to otrzymać decyzję o warunkach zabudowy. Dopiero po spełnieniu tych wymagań można wyłączyć grunty z produkcji rolnej i rozpocząć budowę.
W związku z czym można wyróżnić następujące etapy procedury odrolnienia:
- Przeznaczenie gruntu
- uzyskanie informacji o przeznaczeniu gruntów (jeżeli grunt ma przeznaczenie zgodne z planowaną inwestycją to przejdź do pkt. 2)
- zmiana przeznaczenia gruntu w MPZP lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
- Wyłączenie z produkcji rolnej
- wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
- decyzja o zezwoleniu na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Odrolnienie działki krok po kroku
Krok I
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) czy decyzja o warunkach zabudowy (WZ)
W pierwszej kolejności należy się dowiedzieć jakie przeznaczenia ma działka w zapisach urbanistycznych. A także czy działka leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). MPZP to akt prawa miejscowego, który określa przeznaczenie gruntów zlokalizowanych na terenie gminy. Jeżeli dla danego terenu nie obowiązuje plan miejscowy możliwy sposób zagospodarowania działki określa decyzja o warunkach zabudowy. Informacje o obowiązującym przeznaczeniu terenu w MPZP lub braku MPZP uzyskuje się w urzędzie gminy (lub miasta) na terenie której położona jest działka. W/w informacje wydawane są na podstawie stosownego wniosku. Większość urzędów ma gotowe formularze wniosku, które wystarczy wypełnić. Sprawdź jak wygląda przykładowy Wniosek o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu terenu lub o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (.pdf) lub (.docx).
Za wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu w MPZP należy wnieść opłatę skarbową. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 z dnia 16 listopada 2006 r.o opłacie skarbowej obowiązek zapłaty opłaty skarbowej powstaje z chwilą złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia. Na dzień powstania niniejszego artykułu dla każdej działki ewidencyjnej wydawane jest indywidualne zaświadczenie o jej przeznaczeniu, za co pobierana jest opłata skarbowa w wysokości 17 zł. Zgodnie z przepisami zawartymi w art. 217 i 218 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks administracyjny, wydanie zaświadczenia powinno nastąpić bez zbędnej zwłoki i w terminie nie dłuższym niż 7 dni. Przed wystawieniem zaświadczenia, organ administracji publicznej może przeprowadzić niezbędne postępowanie wyjaśniające.
Krok II
Zmiana przeznaczenia gruntu w zapisach urbanistycznych
Działka przeznaczona w MPZP na cele rolnicze
Jeśli w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego działka jest przeznaczona na cele rolnicze, konieczne jest złożenie wniosku do urzędu gminy (lub miasta) o wprowadzenie zmian w tym planie.
Odrolnienie działki w mieście
Jeśli działka znajduje się na terenie miasta i jest przeznaczona na cele rolnicze, to jej wyłączenie z produkcji rolniczej nie wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy jednak pamiętać, że zasada ta obowiązuje tylko w przypadku, gdy działka znajduje się na terenie miasta. Oznacza to, że nie jest wymagana zmiana MPZP, ale nie jest to jednoznaczne ze zwolnieniem z uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej.
Jeśli działka znajduje się na terenie miasta i jest przeznaczona na cele rolnicze, to jej wyłączenie z produkcji rolnej nie wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Działka przeznaczona w MPZP na cel zgodny z inwestycją
Jeżeli w obowiązującym planie działka jest przeznaczona na cel zgodny z planowaną inwestycją (np. na działce planowana jest budowa domu jednorodzinnego i działka przeznaczona jest w MPZP pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną) nie musisz zmieniać przeznaczenia działki i przechodzisz od razu do składania wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Brak MPZP
Jeżeli dla twojej działki nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, masz do wyboru dwie opcje:
- Złożenie wniosku do urzędu gminy (lub miasta) o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym określisz cel, na który ma być przeznaczony twój grunt (działka).
- Złożenie wniosku do urzędu gminy (lub miasta) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, na której ma być zrealizowana inwestycja.
Najczęściej stosuje się opcję drugą czyli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to z faktu, iż uchwalenie MPZP może trwać miesiącami i może wymagać wprowadzenia zmian również w innych dokumentach np. w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Po wykonaniu powyższych działań grunt będzie miał przeznaczenie zgodne z planowaną inwestycją. W związku z czym można przejść do kolejnego etapu odrolnienia gruntu tzn. do wniosku i decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.
Krok III
Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
W kolejnym kroku odrolnienia gruntu należy złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
Kiedy składa się wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej?
Wniosek ten składa się przed planowanym rozpoczęciem innego niż rolnicze użytkowania gruntów tj. przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Kto może złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej?
Wniosek ten może złożyć właściciel gruntu. Dodatkowo jednak osoby, takie jak posiadacze samoistni, zarządcy, użytkownicy, użytkownicy wieczyści i dzierżawcy również mogą złożyć taki wniosek. Mogą to być zarówno osoby fizyczne, jak i prawne lub jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej.
Gdzie złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej?
Wniosek składa się w starostwie lub w urzędzie miasta na prawach powiatu właściwym dla miejsca położenia działki, która podlega odrolnieniu.
Jakie dokumenty załączyć do wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej?
Przed złożeniem wniosku warto skontaktować się ze starostwem, aby uzyskać informacje odnośnie wymaganych załączników.
Najczęściej do wniosku załącza się następujące dokumenty:
- wypis z rejestru gruntów
- informację o przeznaczeniu w MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy
- dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości np. umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, umowa darowizny, odpis księgi wieczystej
- operat szacunkowy w którym określono wartość rynkową gruntu objętego inwestycją.
- jak wycenia się nieruchomość dla potrzeb odrolnienia opisano w publikacji: wycena nieruchomości dla potrzeb odrolnienia działki czyli jak zmniejszyć opłaty za odrolnienie?
- projekt zagospodarowania działki lub terenu (mapa do celów projektowych przygotowana przez geodetę, na której zaznaczono powierzchnię do odrolnienia wraz z zestawieniem powierzchni i klas użytków przeznaczonych do wyłączenia z produkcji).
W przypadku niedociągnięć formalnych w złożonym wniosku, takich jak niekompletne dane lub brak wymaganych dokumentów, zostaniesz wezwany przez urząd do uzupełnienia braków. Na poprawienie błędów i dostarczenie brakujących dokumentów zostanie ci przyznany co najmniej 7-dniowy termin.
Ile kosztuje złożenie wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej?
Złożenie wniosku i uzyskanie samej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej jest darmowe. Jednak nie oznacza to, że odrolnienie gruntów jest bezpłatne. Często z odrolnieniem wiąże się konieczność wniesienia wysokich opłat i należności. Z jakimi kosztami trzeba się liczyć w związku z odrolnieniem działki przeczytasz w publikacji: jakie są koszty odrolnienia działki?
Złożenie wniosku i uzyskanie samej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej jest darmowe. Jednak nie oznacza to, że odrolnienie gruntów jest bezpłatne.
Krok IV
Decyzja zezwalająca na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
W decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej urząd precyzuje, które grunty podlegają wyłączeniu z produkcji rolnej, wskazując ich położenie (w tym obręb geodezyjny, numery ewidencyjne działek), powierzchnię i klasę gleb. Ponadto, decyzja określa wysokość należności za wyłączenie z produkcji rolnej oraz kwoty pomniejszenia tej należności. W ramach decyzji, urząd może również określić wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia.
Dodatkowo, urząd może nałożyć na wnioskodawcę obowiązek usunięcia próchniczej warstwy gleby z wyłączonego gruntu i odpowiedniego jej wykorzystania.
Ile czeka się na decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej?
Na decyzję czeka się do miesiąca. W przypadku skomplikowanych spraw czas ten może się wydłużyć do 2 miesięcy.
Czy można odwołać się od decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej?
Masz prawo odwołać się od decyzji starosty do samorządowego kolegium odwoławczego. Odwołanie to należy złożyć za pośrednictwem starostwa, w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji. Warto jednak pamiętać, że istnieje możliwość zrzeczenia się odwołania. W takim przypadku, decyzja staje się ostateczna i prawomocna szybciej.
Odwołać się można również od wysokości ustalonej należności i opłat rocznych. Jeśli nie zgadzasz się z wysokością ustalonej należności lub opłat rocznych, masz prawo odwołać się od decyzji starosty do samorządowego kolegium odwoławczego. Aby to zrobić, należy złożyć odwołanie za pośrednictwem starostwa, w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji.
Do czego potrzebna jest decyzja zezwalająca na wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolnej?
Decyzja potrzebna jest do uzyskania pozwolenia na budowę.
Czy można zrezygnować z wyłączenia gruntów z produkcji?
Jeśli zrezygnujesz z prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej w ciągu dwóch lat, otrzymasz zwrot należności proporcjonalnie do powierzchni gruntów, które pozostały w produkcji rolniczej. Zwrot zostanie dokonany w ciągu trzech miesięcy od daty zgłoszenia rezygnacji.
Czy trzeba odrolnić grunty pod budynkami w gospodarstwie rolnym?
Grunty, na których znajdują się budynki mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia służące wyłącznie produkcji rolniczej i przetwórstwu rolno-spożywczemu, są traktowane jako grunty rolne. W związku z czym nie jest konieczne ich odrolnienie. Natomiast w przypadku, gdy nastąpiła zmiana kierunku produkcji rolniczej i użytkowanie tych obiektów zostało przerwane na okres krótszy niż 5 lat, nie jest to uznawane za wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. W takim przypadku nie musisz składać wniosku do urzędu o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej. Jednak, gdy przerwa trwała dłużej niż 5 lat, musisz złożyć odpowiedni wniosek do starostwa.
Czy jest konieczne odrolnienie drogi dojazdowej do działki?
Co jeśli planuje się urządzenie dojazdu do budynków na działce drogowej, która jest aktualnie wykorzystywana do celów rolnych? W takiej sytuacji konieczne jest uzyskanie decyzji, która pozwoli na wyłączenie tej działki z produkcji rolnej. W przypadku, gdy droga ta ma wielu właścicieli, zgoda wszystkich jest wymagana, a nie tylko większości. Wynika to z faktu, że jest to czynność wykraczająca poza zakres zwykłego zarządu. Każdy ze współwłaścicieli działki drogowej ma prawo zablokować realizację inwestycji, odmawiając zgody na wyłączenie z produkcji rolnej. Według wyroku WSA II SA/Kr 1295/16 z dnia 17.01.2017 r. „rozpoczęcie budowy budynku mieszkalnego na działce (…) spowodowało zmianę przeznaczenia funkcji przedmiotowego dojazdu, z drogi dojazdowej do gruntów rolnych, na drogę dojazdową do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i inwestor winien był uzyskać decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów rolnych (…).”
Czy można sprzedać odrolnioną działkę przed upływem 10 lat?
Wiele osób zastanawia się czy możliwa jest sprzedaż działki z decyzją na wyłączenie z produkcji rolniczej, ale przed wniesieniem wszystkich opłat rocznych? Jest to oczywiście możliwe. Jednak obowiązek zapłaty pozostałych opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Sprzedający ma obowiązek poinformować o tym nabywcę.
A co w przypadku gdy sprzedaż ma dotyczyć działki, z wydaną decyzją, ale nie została ona jeszcze faktycznie wyłączona? W takiej sytuacji należy powiadomić nabywcę o obowiązku zapłacenia jednorazowej należności oraz opłat rocznych. Nabywca powinien zostać poinformowany, że opłaty należy wnosić od momentu faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.
Więcej o odrolnieniu przeczytasz w publikacjach:
- Jakie są koszty odrolnienia działki?
- Wycena nieruchomości dla potrzeb odrolnienia działki czyli jak zmniejszyć opłaty za odrolnienie?
Czytaj także...
Operat szacunkowy
Operat szacunkowy jest to sporządzona na piśmie opinia o wartości nieruchomości. Operat...
Oględziny nieruchomości
Etap oględzin nieruchomości jest nieodzownym elementem procesu wyceny nieruchomości. Podczas oględzin nieruchomości...
Technika dyskontowania strumieni dochodów (DCF) w wycenie nieruchomości
Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę...
Zapraszam do współpracy
Zadzwoń
lub napisz