Dodano: 12.02.2023r. przez Ilona Rak-Basińska

Podejście kosztowe w wycenie nieruchomości

Obok podejścia porównawczego, podejścia dochodowego i podejścia mieszanego podejście kosztowe jest jednym ze sposobów wyceny nieruchomości.

Podejście kosztowe

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.

W podejściu kosztowym określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Stosując podejście kosztowe oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych np. zabudowań. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Natomiast za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

Przy określaniu wartości w podejściu kosztowym uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.

Jak wycenia się nieruchomość przy zastosowaniu podejścia kosztowego?

Określając wartość nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przy zastosowaniu podejścia kosztowego rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności określa się wartość samego gruntu. Do tego celu najczęściej wykorzystuje się podejście porównawcze. Następnie określa się koszt odtworzenia budynku (najczęściej jest to rynkowy koszt budowy) i uwzględnia się aktualne na dzień wyceny zużycie budynku. Zużycie jest wypadkową m.in. wieku nieruchomości, wykonanych remontów i napraw, aktualności funkcjonalnej budynku.

Metody wyceny stosowane w podejściu kosztowym

W podejściu kosztowym stosuje się następujące metody wyceny nieruchomości:

metoda kosztów odtworzenia
metoda kosztów zastąpienia

Metoda kosztów odtworzenia

Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.

Metoda kosztów zastąpienia

Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Techniki wyceny stosowane w podejściu kosztowym

W metodzie kosztów odtworzenia oraz w metodzie kosztów zastąpienia stosuje się następujące techniki wyceny nieruchomości:

technika szczegółowa
technika elementów scalonych
technika wskaźnikowa

Technika szczegółowa

Technikę szczegółową stosuje się zarówno w metodzie kosztów odtworzenia jak i w metodzie kosztów odtworzenia mieszczących się w podejściu kosztowym. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

Metoda elementów scalonych

Metoda wskaźnikowa

Technikę wskaźnikową stosuje się zarówno w metodzie kosztów odtworzenia jak i w metodzie kosztów odtworzenia mieszczących się w podejściu kosztowym. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Blog

Podejście kosztowe w wycenie nieruchomości