Jak przebiega wycena nieruchomości? Jakie są etapy wyceny nieruchomości? Przebieg wyceny można...
Metoda porównywania parami w podejściu porównawczym
W podejściu porównawczym wyróżnia się trzy metody wyceny nieruchomości:
- metodę porównywania parami
- metodę korygowania ceny średniej
- metodę analizy statystycznej rynku.
Na rynkach z ograniczoną liczbą transakcji dotyczących nieruchomości podobnych najczęściej stosuje się metodę porównywania parami. W metodzie tej wymagana jest znajomość co najmniej trzech nieruchomości podobnych. Poniżej opisano procedurę postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami do wyceny nieruchomości.
Metoda porównywania parami
Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.
Tutaj dowiesz się co co to jest nieruchomość podobna.
Metoda porównywania parami - procedura postępowania
Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami zgodnie z Notą interpretacyjną “Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości” została opisana poniżej.
I. Zbiór nieruchomości podobnych
Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Zbiór ten stanowić będzie podstawę wyceny nieruchomości.
Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania.
Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, m2 powierzchni budynku, m3 kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być cała nieruchomość.
II. Aktualizacja cen
Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny tj. uwzględnienie trendu czasowego (spadki, wzrosty, stabilizacja)
III. Cechy rynkowe
Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.
Na podstawie analizy rynku ustala się cechy rynkowe. Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in.:
- lokalizacja np. położenie względem centrum miasta
- właściwości fizyczne np. wielkość, powierzchnia,
- właściwości techniczno-użytkowe np. stan techniczny, standard
- właściwości prawne np. rodzaj prawa do nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste)
Cechy rynkowe wpływają w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.
IV. Wagi cech rynkowych
Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych.
Wagą cechy może być jej procentowy udział w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Nie wyklucza się innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny.
Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając:
- wynik analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości
- analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych
- badanie i / lub obrersrwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
- inny wiarygodny sposób.
V. Skala ocen
Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Skalę ocen danej cechy określa się podobnie jak wielkość wpływu cech rynkowych uwzględniając:
- wynik analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości
- analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych
- badanie i / lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
- inny wiarygodny sposób.
VI. Wybór 3 transakcji do porównania w parach
Z utworzonego zbioru nieruchomości wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.
VII. Charakterystyka wycenianej nieruchomości
Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cechy najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen.
W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami.
W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych.
VIII. Przeprowadzenie porównań w parach
Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.
IX. Obliczenie skorygowanych cen transakcyjnych
Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.
X. Obliczenie wartości jednostkowej
Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych Cśr, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
XI. Współczynnik korekcyjny "K"
Przy stosowaniu metody porównywania parami można dodatkowo zastosować współczynnik korekcyjny “K” z przedziału 0,90-1,10. Współczynnik korekcyjny, zwany też współczynnikiem eksperckim, może być uwzględniony wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach np. gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnienie współczynnika korekcyjnego K powinno być w każdym przypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli.
XII. Obliczenie wartości nieruchomości
Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
W = Cśr x P x K
gdzie:
W – wartość rynkowa nieruchomości
Cśr – średnia arytmetyczna z cen transakcyjnych skorygowanych
K – współczynnik korekcyjny
Metoda porównywania parami - odejścia od noty
Zasady wyceny przedstawionych w Nocie interpretacyjnej “Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości” i opisanych powyżej, nie należy traktować jako jedynych możliwych do zastosowania przy wykorzystaniu podejścia porównawczego. Przedstawione rozwiązania nie obejmują także wszystkich sytuacji, z jakimi może spotkać się rzeczoznawca majątkowy podczas wyceny.
Czytaj także...
Czy studia podyplomowe „wycena nieruchomości” są potrzebne żeby zostać rzeczoznawcą majątkowym?
Obowiązek, ukończenia studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości nie dotyczy osoby, która...
Metoda inwestycyjna w podejściu dochodowym
Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić...
Czy rzeczoznawca majątkowy może stracić uprawnienia zawodowe?
Rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, podlega odpowiedzialności zawodowej. Kary dyscyplinarne nakładane na rzeczoznawcę...
Zapraszam do współpracy
Zadzwoń
lub napisz