Inne analizy, raporty i wyceny
Branża nieruchomości jest bardzo szeroką dziedziną i nie sposób wymienić wszystkich możliwych do wykonania analiz, raportów czy wycen. Oprócz wycen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, przedsiębiorstw i maszyn oferuję również wykonanie wycen innych typów nieruchomości np. rolnych czy leśnych.
Wycena nieruchomości rolnych
W przypadku nieruchomości rolnych zakres wyceny może dotyczyć tylko gruntu lub określonych części składowych nieruchomości rolnej, a w szczególności: zasiewów, upraw, plantacji kultur wieloletnich, budynków i innych urządzeń, a także wartości szkód związanych z uszkodzeniem gruntu, w tym z doprowadzeniem go do stanu poprzedniego.
Wycena nieruchomości leśnych
Przedmiotem wyceny może być również nieruchomość leśna, nieruchomość zadrzewiona i zakrzewiona wraz z jej częściami składowymi. Przedmiot wyceny może stanowić również również sam grunt lub określona część nieruchomości. W związku z czym wycenie mogą podlegać: drzewa, drzewostany, plantacje drzew, choinek, szkółek leśnych i zadrzewieniowych, skupiska drzew i zadrzewienia, budynki i inne urządzenia, wartości szkód związanych z utratą lub ograniczeniem wartości użytkowej gruntu, w tym z doprowadzeniem go do stanu poprzedniego.
Określenia wartości nieruchomości leśnej o dużej różnorodności (drzewostany, plantacje, budynki: mieszkalne, gospodarcze, osady leśne, ośrodki wypoczynkowe, budowle: parkingi, składy drewna, tartaki, drogi leśne, mosty, urządzenia melioracyjne itp.) można dokonać poprzez wydzielenie funkcjonalnych części celem ich odrębnej wyceny.
Określenia wartości nieruchomości zadrzewionej i zakrzewionej można dokonać poprzez wydzielenie części zadrzewionej oraz części zakrzewionej celem ich odrębnej wyceny.
Wycena nakładów na nieruchomości
Wycena nakładów pojawia się często w sprawach podziałów majątkowych: rozwody, spadki i inne rozliczenia. Wycena nakładów poczynionych na nieruchomości często dotyczy również rozliczeń między samoistnym posiadaczem nieruchomości oraz właścicielem tej nieruchomości. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Może też domagać się zwrotu innych nakładów, ale tylko wtedy gdy zwiększają one wartość danej rzeczy.
Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów. Przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową. Przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową. W przypadku braku danych umożliwiających określenie wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem nakładów albo gdy mały zakres nakładów nie uzasadnia zastosowania sposobu, opisanego powyżej, wartość nakładów określa się jako równą wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów, pomniejszonej o wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności i pomnożonej przez wskaźnik przeliczeniowy dokonanych nakładów.
Wycena służebności
Co do zasady wyróżnia się trzy rodzaje służebności na nieruchomości:
Służebność przesyłu -Zgodnie z przepisami prawa nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należące do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
Z tytułu urządzeń przesyłowych znajdujących się na nieruchomości właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje:
- wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
- wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
- odszkodowanie za obniżenie wartości.
Służebność gruntowa – Służebność gruntowa polega na obciążeniu jednej nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości. Służebność gruntowa może mieć na celu tylko i wyłącznie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części. Nieruchomość może zostać obciążona na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) w następujący sposób::
- właściciel nieruchomości władnącej może korzystać z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie np. służebność drogi koniecznej
- właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania określonych działań na tej nieruchomości
- właściciel nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów prawa i prawa własności do nieruchomości obciążonej.
Służebność osobista – służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz konkretnej osoby fizycznej. Służebność osobista może być instrumentem zabezpieczającym osoby starsze, które za swojego życia “przepisują” nieruchomość na inne osoby np. swoje dzieci. Przykładem służebności osobistej jest służebność mieszkania.
Analiza opłacalności inwestycji
Głównym celem analizy opłacalności inwestycji jest sprawdzenie na ile i czy w ogóle opłacalne jest konkretne zamierzenie inwestycyjne. W analizie opłacalności uwzględnia się wydatki oraz spodziewane wpływy. Wynik analizy opłacalności ma znaczenie dla podjęcia decyzji inwestora ale także dla osób i instytucji zainteresowanej finansowaniem przedsięwzięcia. Analiza opłacalności różni się od wyceny nieruchomości tym, że do modelu wyceny można przyjąć z góry ustalone wartości niektórych parametrów. Nie muszą to być parametry na poziomie rynkowym, tak jak ma to miejsce w przypadku wyceny nieruchomości.
Inne analizy, raporty i wyceny
Branża nieruchomości jest bardzo szeroka dziedziną i nie sposób wymienić wszystkich możliwych do wykonania analiz, raportów czy wycen. Natomiast wycena nieruchomości charakteryzuje się najbardziej kompleksowym podejściem do nieruchomości ze wszystkich zawodów związanych z szeroko pojętą branżą nieruchomości. Od rzeczoznawcy majątkowego wymaga się znajomości podstaw technicznych, geofizycznych, ekonomicznych i prawnych oraz umiejętności łączenia tej wiedzy. W związku z czym jeśli potrzebujesz analizy lub raportu związanego z branżą nieruchomości lub nietypowej wyceny skontaktuj się z nami.